物业服务企业、开发公司、业主之间是什么关系
物业服务企业、开发公司、业主之间是什么关系？大家有很多误区，部分同行一直认为开发是给物业企业提供饭碗的衣食父母，貌似有道理，如果没有开发公司建造物业，就不会有物管公司管理物业，但这只是一条产业链衔接的问题，在房地产行业和后期物业服务行业，属上下游不同的产业，是会计和出纳、医生和护士的关系，平等的在同一产业链上，不同阶段的服务同一标的内容过程，开发是制造单位，是第二产业，物业是围绕开发制造出来的产品依据产品拥有人要求提供对该产品提供保值增值服务的单位，是第三产业。虽然都是基于一个平台，但其过程的不同，因此，物管与开发属于比肩位置，下面我们来具体分析一下：
一、在法律层面看
物管和开发面对同一消费者：业主，但与业主间产生的法律关系是涉及两个不同性质的合同，即商品房买卖合同与物业服务合同。根据合同相对性原理，合同主要在特定的合同当事人之间发生，合同中也不能擅自为第三人设定合同上的义务。另外，因为开发商事先并未获得物业公司的授权，事后又未取得其的追认。因此开发商与物业公司也不构成代理关系。物业公司独立对项目进行物业管理，独立享有权利、承担义务。开发商作为房屋买卖合同关系的一方在指定了专门的物业管理单位之后即与物业管理事项脱离关系，也无权将收取物业费——这一物业管理单位的主要权利擅自进行处分。因此，物管与开发属于平等的、相对独立的比肩位置。
二、开发企业与物业管理企业之间的关系
虽然物管和开发处于相对平等、独立的位置，但在前期，二者又是一个有机的、不可分割的整体，开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些待销售的房屋，从产权归属上讲，它本身也是业主，相对于其他单个的小业主而言，通常叫大业主。与其他的销售行为不同，商品房销售是一个逐渐的过程，不可能等到开发商销售完所有房屋，购房人全部人住，成立业主大会以后，才来选聘物业管理企业实施物业管理服务。商品房销售阶段的物业管理服务，也就是前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘物业管理企业来实施。《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业来签订。但物业管理企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐人住的购房人，或者说小业主。这样，合同的签订者和合同权利义务的承受者在一定程度上是分离的，并不完全一致。为了解决这个问题，《条例》要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定业主临时公约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业管理企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。
三、质保期结束，房屋全部销售后业主及物业管理企业的关系
这时候业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，开发除主体结构保修外，已经完成销售合同所约定的权利义务，今后物业服务合同成为标的唯一权利义务内容，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。《条例》在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定。
四、这两个不同阶段，充分体现出物管和开发处于比肩的位置。但二者合作、共赢、相互依赖是不可以分割的
作为房地产行业产业链的末端，物业管理行业也随着房地产业的发展而发展。经过实践证明，物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节，是两个关系密切、分工合作的行业，在这个阶段，物业管理作为一个新兴的、朝阳的行业，快速发展起来，与房地产行业相比，更有发展的潜力。可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，社会及房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。
房地产开发过程一般分为八个步骤、三个阶段：
八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性方案研究、获取土地使用证、规划设计与方案报批，签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段。
物业管理的介入根据房地产的开发过程可分为三个阶段：
项目前期定位及规划设计阶段：
在项目整体定位后，也要进行物业管理总定位，要确定与项目定位相适应的、同标准的物管方案；并在项目规划设计阶段，本着人性化、合理、节约原则，在基础设施设备、生活配套等方面提供具体的意见和看法。有许多都是细节的问题，虽不至于影响到整个项目，但都是房地产开发企业水平高低的具体表现。
如：公共区域方面，考虑交通系统、停车系统、公共活动场所的设置合理性；公共设施、设备配套问题：空调安装位置、电梯等设备，都应该是根据项目的档次需要，配置相应的级别；电力的配置；会所的配置；涉及将来有运行费用和维护成本问题；绿化景观（水系）、水、电、气、暖等方面。
前期物业管理阶段：要进行具体的物业管理工作，这个阶段的主要工作是配合房地产项目建设期间的一些事项，比如现场施工监控（特别是隐蔽工程部分的监控）；提前了解项目情况，做好基础工作。内部验房；交房及维修整改。
交房：按规定此阶段是由开发商给业主交接房屋，物业公司正式开始物业管理的具体工作。目前流行的方式是开发商除办理手续外，其他工作大部分都要委托物业公司代行其责。这个阶段的重点工作是交房后的维修整改及装修管理。发现的问题，应积极协助业主督促开发商、建设单位及时整改维修。此类问题的责任方虽然是开发商及建设单位，但业主主要是与物业管理人员接触，物管人员应该努力帮助业主解决好此类问题。如不能积极解决，业主会把牢骚怨气都发泄在物业公司方面，容易产生与物业管理的对立情绪。反之，积极处理、努力沟通，既解决了问题，又在这个过程中建立了业主与物业公司的相互信任、相互理解的友好关系，为以后开展物业服务工作打下了良好的基础。
成熟期物业管理阶段：开发商的身影已渐行渐远，剩下的主要是业主与物业公司之间的关系了。物业管理在此阶段的核心工作是如何为业主服务，按物业管理的根本定义来说主要有两方面的内容：一是管理好物业，使其保值、升值；二是为业主提供良好的生活环境、氛围。好的物业管理工作将给业主带来优质的服务，在业主享受生活的同时，其拥有的物业也不断升值，增加了大家对开发商的赞誉和对品牌的忠诚度，那么开发商的品牌也得到了提升。所以，此阶段虽然主要是物业管理方面的内容，但其实对开发商的声誉、品牌都有很大的影响，甚至直接影响到开发商以后项目的开发行为，这时候，开发公司也不能忽视物业服务的作用。
五、物管与开发即便是关联企业，也不影响其比肩位置
销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。
物业管理对房地产企业的促进和推动在房地产开发的不同阶段、不同层面都起到不同的作用。
共同的市场目标和服务客户使二者形成了房地产生产销售和管理服务完整产业发展链条上的两个环节，一条旨在把房地产业做大做强的地纽带把开发和物管公司紧密地连接在一起。物业公司提供的物业服务于房地产公司在市场竞争和发展战略密切相关，所采取的物业管理服务举措，既达到了提升开发公司在房地产市场的竞争优势的目的，又建立了物管行业的品牌形象，形成了做大物业市场的核心能力，可谓双赢。
综上所述，我们可以得出结论：虽然房地产开发与物业管理是两个独立的行业，处于比肩位置，但在房地产开发过程中两者的结合贯穿始终，并相互帮助与支撑，一个好的房地产项目、一个成功的房地产项目一定是房地产开发与物业管理结合得比较好的产物。
